不動産をオークションで買える時代
不動産といえば土地、物件共に、高額なお買い物となるもので、以前はオークションなんて考えられませんでした。
しかし今では不動産についてもオークションで購入できます。
落札者の決め方としては、価格順によるものと総合評価によるものがあります。
これから不動産をより安く購入したい、狙っている物件がオークションに出るということなら、オークションの基本的なルールをしっかり理解しておくことも必要です。
価格順と総合評価という落札者の決め方
オークションでの落札者は価格順と総合評価という2つのパターンによって決められています。
価格順というのは、オークション期限内に最高値をつけた入札者が落札できるというもので、価格順という場合には、原則、入札条件を統一します。
総合評価の場合、様々な事を総合的に評価するもので、価格にプラスして購入条件、用途、そして購入名義の4点で評価し落札社を決定するという方法です。
最低売却価格と入札条件はどのように決まるのか
最低売却価格、入札条件については4週間程度、また案件によっては8週ほど営業活動を行います。
購入を希望されている方、検討されている方については、条件などをヒアリングし、売り主と協議を行って最終的に最低売却価格、入札条件となります。
決定すると決定事項を入札要綱に取りまとめて、購入を希望される方々に入札要綱を配布、入札は2週間から3週間たってから行われます。
どこで情報公開を行うかの決定
不動産をオークションする場合の公開方法は限定公開と半限定公開があります。
誰もが診る事の出来る一般公開に関しては現在行われていません。
戸建分譲会社が購入検討社になる土地、個人や一般事業法人が購入対象ではない場合の物件に適している情報公開が限定公開です。
不動産を購入しようかどうか検討されている買主について、直接情報を開示し、秘密保持契約を締結した上でオークションに関する詳細資料の提示を行います。
個人、事業法人、資産管理会社、医療法人、個人投資家などが購入する可能性のある不動産に関しては、半限定公開が適しているといわれています。
この場合、特定の金融機関、建設会社、仲介会社などに情報を開示、その情報によって不動産の買主を集めるという方法です。
この場合、不動産に関しての情報をどこまで広げて開示するのかについては、売り主と協議を行ってから決定することになっています。
インターネットによる入札システムの利用方法
最近は紙入札よりも電子によるネットでの入札が多くなっています。
入札者は随時、せり上がりで入札できます。
一般的に一般非公開オークションサイトで行われており、最低売却圧覚と同額以上の価格、また入札の際における最高価格入札者によって入札価格から10万円以上上回る事、なおかつ10万円を最小単位の価格となります。
インターネットによる入札には通常入札、自動入札という2種類の入札があります。
通常入札の場合、入札した金額がネットにそのまま反映され、自動入札の場合、上限価格を入力し、その時点で入札可能な最低価格が自動で入札されるという方式です。
他の方との競り合いは、上限価格に達するまでサーバーが自動的に価格をあげつつ入札が行われます。
金額が同額という場合には、入札時間が早い方が優先、また入札は原則1日限り、時間限定となりますが、入札期間終了時刻直前10分前以内に入札があった場合には、入札終了時刻を10分延長しこれまで同様の取扱いによって反映されます。
落札は第一優先交渉権を得ることになり、売り主に報告、その後問題がないようなら売買契約となります。